建築費が高騰する時代、どうする？
【建築費が高騰する時代、どうする？ 京都・御所南で考える“収益物件の利回り改善策”】
こんにちは。御所南不動産の樋口です。
今回は、「建築費の高騰と収益物件の利回り」について、やさしい口調でわかりやすくお話ししてみたいと思います。
京都市の中心部、とくに御所南エリアの不動産は、資産価値が高く、住む場所としても人気があります。しかし、最近は「建てて貸す」ことの難しさが増してきました。
それはなぜか？大きな理由は、建築費や人件費の高騰、そして金利の上昇です。これらの要因が重なり、物件の利回り（リターン）を確保するのが難しくなってきているのです。
■ 建築費の高騰、その背景には？
建築費が上がっている理由はいくつかあります。たとえば、
資材価格の上昇（木材・鉄・セメントなど）
人件費の上昇（職人さんが減ってきています）
建築基準の強化（ZETCなど、より省エネで高性能な建物が求められています）
国際的な要因（円安の影響で輸入資材が高くなっている）
京都では、景観や高さ制限もあり、自由に建て替えができる場所が少ないことも、コストアップに拍車をかけています。
■ 金利上昇が与える影響
収益物件の収支にとって、金利は非常に重要です。
たとえば、
かつては1％前後で借りられた融資が、今では2％近くに。
同じ借入金額でも、毎月の返済額が大きく増えてしまう。
つまり、家賃収入から得られる利回りが目減りしてしまうのです。
■ では、どうやって高利回りを実現するか？
ここが今回のテーマの本質です。
土地から見直す
高額な土地ではなく、再建築可能な少し奥まった土地や、空き家の有効活用も検討してみましょう。
建築方法の選択肢を広げる
ハウスメーカーだけでなく、地元の工務店＋設計事務所の組み合わせも視野に。費用対効果が高くなるケースもあります。
小規模でも特色ある物件づくり
コンパクトでデザイン性の高い住宅や、用途変更可能な設計（民泊・SOHO対応など）で収益性を上げる。
家賃設定の工夫
エリアの市場調査を行い、「質の高い入居者」をターゲットにした家賃設計を行うことが大切です。
運用方法を多角化する
一般賃貸だけでなく、マンスリーマンションや民泊、法人契約など、幅広い運用を検討してみましょう。
■ 御所南エリアでの事例
築年数の古い一戸建てをフルリノベーションし、1階はカフェ、2階を賃貸にすることで利回りを改善
路地奥の物件を購入し、狭小地ながらも洗練されたデザインで家賃単価を上げた事例
空き家を取得後、用途変更を行い、短期貸しと長期貸し、民泊をミックスして運用
このように、アイデア次第で利回りを上げる工夫は可能です。
■ 最後に ～変化の時代に必要な視点～
建築費・金利・人件費など、外的要因はなかなかコントロールできません。しかし、物件の選び方、建て方、運用の方法は私たちの工夫次第で改善できます。
京都の中心部、特に御所南のような場所では「ただ建てて貸す」だけでは厳しい時代になってきました。だからこそ、柔軟な発想と専門家のサポートが求められます。
もし、「今のタイミングで動いても大丈夫かな？」「利回りが合わないのでは？」と不安を感じておられる方がいらっしゃいましたら、ぜひ一度ご相談ください。
御所南不動産では、土地のご紹介から建築、運用、売却のご提案まで、一貫してお手伝いしております。
