住宅ローンの最新動向を知りたい方必見！2026年以降の金利や控除制度も紹介
昨年から金利が上昇し始めました。住宅を購入するのは早い目が良いのか、しばらく様子を見たほうが良いのか迷われると思います。最新の情報や住宅ローンの金利が今後どのように動くのかを「御所南不動産 代表取締役 中島 崇」が分かりやすく解説させていただきます。
金利の動きや制度変更は、家計に大きな影響を与えます。しかし、最新の情報や将来の見通しを知ることで、正しい判断ができるようになります。本記事では、2025年～2026年の住宅ローン金利動向や最新の住宅ローン減税、今後注目すべきポイントについてやさしく解説します。大切なマイホームのために、最新トレンドをぜひチェックしてください。
2025～2026年の住宅ローン金利の動向（変動金利・固定金利の上昇傾向と目安金利）
2025年8月時点における住宅ローン金利の相場は、変動金利が約0.525％〜0.960％、10年固定金利が1.90％〜2.35％、そしてフラット35（全期間固定）が1.87％〜4.14％程度となっています。ネット銀行の変動金利は比較的低く、メガバンクや地方銀行に比べて有利な傾向です。
| 金利タイプ | 2025年8月の目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 約0.525％〜0.960％ | ネット銀行は低水準、金利の動向によって変動 |
| 10年固定（金利選択型） | 約1.90％〜2.35％ | 長期金利に連動し、安定した返済計画に有効 |
| フラット35（全期間固定） | 約1.87％〜4.14％ | 固定比率が高く将来の安心感がある |
これらの数値は、住宅ローン金利が上昇傾向にある中での平均的な目安としてご参考いただけます。
また、2025年12月から2026年初頭にかけては、変動金利・固定金利ともに上昇圧力が継続しており、特に変動金利は短期金利の上昇に応じてじわりと上がる可能性があります。FLAT35などの全期間固定も長期金利の影響を受けやすく、今後も動向に注意が必要です。
2026年にかけての予測としては、変動金利が1％台、固定金利が2％台が主流になりつつある状況です。金融機関によって提供金利に差があるため、各社の最新金利情報を確認しながら検討されることをおすすめします。
日銀の金融政策と長期金利の影響
2025年12月、日本銀行は政策金利を0.5％から0.75％へ引き上げました。これは約30年ぶりの水準で、金融緩和からの転換を象徴する措置といえます。この政策変更により、市場では今後も段階的な利上げが予測されています
| 項目 | 内容 | 影響・意義 |
|---|---|---|
| 政策金利 | 2025年12月：0.75％に引き上げ | 短期金利上昇の起点、今後の見通しに影響 |
| 長期金利（10年国債利回り） | 2026年1月：約2.38％（27年ぶりの水準） | 固定金利ローンの金利に連動して上昇 |
| 今後の予測 | 2026年中に政策金利：1.0％超、長期金利も上昇 | 変動・固定金利ともに上昇傾向、住宅ローン負担増 |
まず、政策金利の引き上げは、日銀が金融政策決定会合で無担保コール翌日物金利を0.75％へ引き上げたことで実現しました。これは1995年9月以来の高水準です。また、植田和男総裁は物価・景気情勢を踏まえて、さらに利上げを継続する姿勢を表明しています
さらに、2026年1月には10年国債利回りが2.38％という、約27年ぶりの高水準に達しました。これは長期金利の上昇が固定金利型ローンへ反映されるメカニズムによって、住宅ローン金利全体の上昇圧力となります
市場では、今後も半年に一度0.25％ずつの利上げという予測が有力です。これにより、2026年中には政策金利が1.0％を超える可能性が高く、長期金利も連動して上昇する見通しです
このような状況においては、住宅ローンをこれから検討する方は、変動金利と固定金利それぞれの特徴と、金利上昇による返済計画への影響について慎重に判断する必要があります。特に固定金利は長期的に金利が固定される安心感がある半面、現状でも既に上昇しており、借入時点での見極めが不可欠です。
このように、日銀の金融政策の変化は、住宅ローン金利に直接的な影響を与えており、変動金利・固定金利ともに上昇傾向にあるため、今後のローン検討では情報をしっかり確認する姿勢が重要です。
住宅ローン減税（住宅ローン控除）の最新見通しと制度延長の可能性
2026年以降の住宅ローン減税（住宅ローン控除）は、政府の2026年度税制改正大綱で制度の「5年間延長」が決定され、適用期限は2030年12月31日までとなる見通しです。その基本条件—控除率0.7%、最大13年間の控除期間—は現行と同様です。さらに、既存（中古）住宅でも省エネ性能を満たせば控除期間が13年に延長され、新築と同等の優遇を受けられるようになりました。
制度延長に伴い、住宅の性能や世帯属性によって借入限度額が細かく定められています。たとえば、高性能住宅（長期優良・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅）では新築なら最大4,500万円（子育て・若者世帯はさらに上乗せ）、既存住宅では最大3,500万円（子育て・若者世帯はさらに上乗せ）です。省エネ基準適合住宅の場合は2,000万円まで（子育て・若者世帯は3,000万円まで）となります。
また、2028年以降は制度の適用条件が厳しくなる予定です。とくに「省エネ基準適合住宅」は新築であっても対象外となる見込みで、「災害レッドゾーン」に建てられた新築住宅も減税の対象から原則除外されるため、事前の立地・性能確認が重要です。
| 項目 | 新制度（2026〜2030） | 留意点 |
|---|---|---|
| 控除期間 | 最大13年（新築・要件付き既存住宅） | 省エネ基準適合住宅は2028年以降対象外の可能性 |
| 借入限度額（高性能住宅） | 新築：4,500万円（子育て・若者世帯はさらに上乗せ） 既存：3,500万円（子育て・若者世帯はさらに上乗せ） | 高性能でない一般住宅は限度額が低め |
| 対象外リスク（新築） | 災害レッドゾーン立地の住宅は原則対象外に | ハザードマップや区域指定の確認が必要 |
なお、本制度は「令和8年度（2026年度）税制改正大綱」に基づくもので、正式な運用には国会での税制関連法成立が前提です。
住宅ローン借り入れを検討する際に押さえておくべきポイント
住宅ローンを検討する際には、金利上昇局面における変動金利・固定金利のメリット・デメリットを押さえ、返済額への影響を具体的にイメージした上で、省エネ性能など制度延長の背景を踏まえた計画づくりが重要です。
| 視点 | ポイント | 考慮すべき内容 |
|---|---|---|
| 金利タイプの選択 | 変動金利：金利が低く当初の返済負担が軽い | 金利上昇リスクに注意。上昇した場合、月々返済額が大幅に増加する可能性があります。 |
| 固定金利：返済額が一定で安心感が高い | 金利が高めのため、返済総額は増加しますが、将来リスクを回避できます。 | |
| 返済額の影響 | 金利上昇シミュレーション | たとえば、変動金利0.6％（当初）→1.0％上昇時、借入3,000万円・35年返済では月々＋6,000円、総返済＋245万円になるケースも。さらに上昇すると影響は大きくなります。 |
| ローン計画の工夫 | 制度延長・省エネ住宅を活用 | 省エネ性能の高い住宅に対する優遇や制度の延長発表があれば、それを踏まえてローン返済を有利に設計できます。 |
まず、金利タイプについてですが、変動金利は初期金利が低く設定されており、当初の月々の返済額が抑えやすいメリットがあります。しかし日銀の金利引き上げなどにより、将来的に金利が上昇した場合には、返済額が跳ね上がるリスクを伴います。ただ、多くの金融機関では、変動金利にも上限ルール（返済額見直し上限など）が設定されており、急激な負担増をある程度抑える仕組みもあります。
一方、固定金利は返済額が契約時から変わらないため、計画が立てやすく、将来の金利上昇リスクを避けたい方に向いています。ただし、返済総額は変動金利に比べて高くなる傾向があり、特にフラット35など全期間固定型では高めの金利水準となることが多い点にご注意ください。
次に返済額の影響をシミュレーションすると、例えば借入額3,000万円・返済期間35年の場合、変動金利0.6％から1.0％に上昇した時、月々の返済額は約6,000円増、総返済額では約245万円も増える試算もあります。さらに1.5％や2.5％まで上昇した場合は、負担がさらに顕著になります。
このような変動リスクへの備えとしては、繰上返済用の貯蓄を用意したり、金利上昇時に固定金利への借り換えも視野に入れておくことも有効です。
最後に、ローン計画全体を有利にするためには、住宅ローン減税の制度延長や省エネ住宅への優遇措置などを活用することが重要です。省エネ性能が高い住宅では税制優遇が手厚くなる傾向にあり、そうした制度を念頭に置いてローンの組み方を検討すると、長期的な負担軽減につながります。
まとめ
住宅ローンの最新動向を把握することは、将来の安心な住宅購入に欠かせません。2025～2026年は金利上昇が予測され、変動金利・固定金利ともに慎重な選択が重要です。また、住宅ローン減税の今後にも注目し、最新の制度や条件を理解した上で計画を立てましょう。金融政策や社会情勢の変化にも気を配ることで、無理のない借り入れが実現できます。
迷ったら、弊社「御所南不動産 代表取締役 中島 崇」までお気軽にご相談ください。
