なぜ投資用収益物件を購入するなら京都なのか？ 収益不動産のプロ「中島　崇」が教える㊙購入ノウハウ　実際の家賃収入の事例や出口戦略も紹介

京都市での投資用収益物件購入でまず押さえるべき視点と市場トレンド

京都市は古都としての文化価値だけでなく、地下鉄や鉄道網の充実による交通利便性の高さから、不動産投資において注目される地域です。特に烏丸線・東西線の交差する烏丸御池周辺は坪単価が市内でも上位で、空室期間が短く収益の安定性が高い点が魅力です。これは安心できる長期投資先としての評価を裏付けます。さらに、北区や左京区など郊外エリアでは、利回り６～７パーセントになることも期待でき、中心部と郊外それぞれに投資メリットがあります。

リセールバリューの視点では、中京区や東山区の物件が大きく資産性を保ってきました。たとえば中京区では中古マンションが新築時の約160パーセントで取引される例もあり、希少性や景観規制が価格維持につながっています。

家賃収入や実質利回りを見積もる際には、中心部と郊外の収益差に注意が必要です。中心６区では表面利回りが４～４．５パーセント前後と安定している一方、郊外では５パーセント以上も見込めます。ただし、郊外は空室リスクが高まるため、募集賃料と成約賃料の差が重要な指標になります。中心部では７パーセントほどしか差がないのに対し、郊外では１２パーセント前後に広がる傾向があります。

以下は中心部と郊外の収益性の比較を示した表です。

京都市内の不動産投資で想定される収益手法とリノベーション活用ポイント

京都市において、収益物件投資を検討される際、特に注目されるのが「京町家」などを活用した高付加価値戦略です。リノベーションによって文化的価値と収益性を両立させる手法をご紹介します。

まず、京町家をゲストハウスやシェアハウスとして活用することにより、従来の賃貸よりも家賃収入を大幅に向上させることが可能です。例えば、中京区の築80年の京町家をリノベーションしたシェアハウスでは、従来賃貸の年収216万円に対し、シェアハウスでは年収384万～420万円と、実に約4.6～5.5ポイントの表面利回り向上を実現した事例があります。

次に、富裕層の投資家にとって魅力的な節税メリットも見逃せません。京町家のような築古物件は建物比率が高く、減価償却を短期間で行いやすいため、所得税対策として非常に有効です。不動産所得を給与所得と通算することで、所得税率を引き下げることが期待できます。

さらに、リノベーション時には費用対効果を最大化するために「構造補強」「水回りの更新」「耐久性向上」に特に注力すべきです。例えば、給排水管・電気・ガス配線などの隠蔽部まで新設し、新築同等の品質を確保することで、長期的に安定した収益と資産性を維持することが可能です。

京都の文化を尊重しつつ、収益性と資産性双方を高める手法として、京町家のリノベーション活用はまさに、富裕層の投資戦略にふさわしい選択肢となります。

資産価値を守り増やすリセールバリュー重視の出口戦略

京都市において出口（売却）を重視した出口戦略を描く際には、まず　❶立地　❷建物の状況　❸設備アップデートの三点がリセールバリュー向上に直結する重要な要素です。とくに中心部の伝統的な京町家などは文化的価値が高く、富裕層からの注目が強いため、適切に改修すれば高額売却が期待できます。一方、郊外の築浅アパートなどでは、市内人口減少の影響もあり売却価格が下落するリスクがあるため、１０年以内の売却か、借入完済後に長期保有するかを見据えて判断する必要があります。さらに、住宅耐震化促進税制の活用で耐震補強を行えば、所得税控除を受けつつ将来の売却時にもアピールポイントになります（例：控除上限２５万円）

京都市特有のマーケット性を生かすことも、短中期での価値上昇に繋がります。例えば、京都駅周辺や文教地区、大学や商業・オフィス集積エリアでは再開発の恩恵を受けやすく、地価や需要の上昇が見込まれます。こうした成長エリアに位置する物件は、売却時に高い注目を集めやすく、資産性が高まりやすい傾向にあります。また、観光需要や駅近の利便性も、資産価値を押し上げる後押しになります。

資産維持の観点では、管理計画や周辺インフラ動向を踏まえた対策が不可欠です。定期的な保全・改修を計画に組み込み、建物が劣化しないように維持することが、長期にわたり安定した資産価値を保つ要因となります。例えば、景観維持に配慮した外観修繕には京都市の補助制度の活用も可能ですし、断熱改修など環境性能向上の施策も差別化になり得ます。こうした将来を見据えた出口戦略は、富裕層向けにも説得力を持つ長期運用モデルになります。

富裕層向け投資計画の立て方と資金・融資設計のポイント

京都市内における投資用収益物件への投資計画を立てる際は、自己資金と融資のバランスを戦略的に組み立てることが重要です。

まず、融資を受ける際は、多くの地方銀行において自己資金は物件価格の二割前後を用意すると金利優遇も見込めます。例えば、自己資金二割投入により金利が〇・二～〇・三ポイント下がることが実例で報告されています。また、返済負担の目安としては、年間家賃収入に対して返済額が十二分の一以上にならないように設計することが推奨されています。つまり、家賃が年間一二百万円の場合、返済額を一〇〇〇万円以内に抑えるのが望ましいとされています。

次に、投資目的やリスク許容度に応じた物件選定条件を検討することが不可欠です。金融機関の審査では、担保価値・収益力・投資家の信用力・市場環境の四点で評価されます。担保価値は積算評価の七割を目安に借入額を設計し、収益力はネット利回りをもとに収支計画を緻密に作成します。自己資金を三割程度用意すれば、審査通過率が格段に向上します。

最後に、京都市特有の融資制度や税制優遇を見逃してはいけません。例えば、「フラット35リノベ」では耐震・省エネ改修を行った中古物件に対し、基準金利から〇・五ポイントの引き下げが最長十年間受けられます。また「中小事業者設備投資促進税制」では、省エネ改修を行うことで固定資産税が三年間五〇％減免となる優遇策があります。これらを計画に組み込むことで、キャッシュフローと資産価値の両立が図れます。

まとめ

京都市で投資用収益物件を購入する際は、立地やインフラの魅力、将来の資産価値や家賃収入の見込みなど、複数の視点から冷静に判断することが大切です。特に富裕層の方々には、資産価値の維持と向上を意識した出口戦略や、リノベーションによる価値向上の可能性など、長期的な視野が求められます。また、自己資金と融資の使い分けや税制優遇の活用もしっかりと計画に組み込むことで、安定した収益と資産形成が実現します。この記事を通じ、京都市の投資市場の奥深さと、収益物件選びに欠かせない視点をお伝えしました。

ここで紹介した購入ノウハウはほんの一例です。詳細を知りたい方、実際に京都市内で投資用収益物件の購入をご検討されている方は、是非、収益不動産のプロ「御所南不動産　代表取締役　中島　崇」へお気軽にご相談ください^^